Единые правила расчета полезной площади

В Польше вводятся новые правила сделок с первичной недвижимостью

В стране начали действовать обновленные правила покупки жилья у застройщиков. Президент Польши Кароль Навроцкий подписал поправки, нацеленные на полное устранение недобросовестных практик при продаже квартир и домов на первичном рынке. Теперь все ключевые аспекты сделки, включая расчет площади и конечную стоимость, должны быть однозначно понятны покупателю.

Почему понадобились изменения

Покупка квартиры у девелопера часто связана с множеством юридических и технических нюансов, что повышает риск ошибок, особенно когда речь идет об ипотеке на десятилетия. Ситуацию улучшил Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Девелоперском гарантийном фонде, который сократил дисбаланс между застройщиком и покупателем.

• обязанности застройщика до подписания договора;
• правила заключения и содержание договоров резервирования и девелоперских договоров;
• права и обязанности сторон;
• порядок приемки жилья и ответственность сторон.

Конец скрытых цен и расплывчатых условий

Вводится обязательное раскрытие полной стоимости объекта. Каждое предложение продажи квартиры или дома должно содержать конкретную цену — без формулировок «уточняйте стоимость». Покупатель с самого начала видит реальный ценовой диапазон, что повышает прозрачность рынка.

Импульс к реформе: спорные методики измерений

7 января 2026 года президент Кароль Навроцкий подписал закон от 4 декабря 2025 года, вносящий изменения в девелоперское законодательство. Причиной стала неодинаковая методика расчета полезной площади, чем некоторые застройщики пользовались в ущерб покупателям.

Это приводило к судебным спорам и вмешательству Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). В ряде случаев в полезную площадь включались зоны под внутренними перегородками без должного уведомления покупателей.

Эксперты дополнительно указывали на путаницу из-за разных терминов — «полезная площадь», «расчетная площадь», «послепродажная площадь», — из-за чего цена за квадратный метр на бумаге не совпадала с фактически приобретаемой площадью.

Стандарты и корректный расчет площади

В Польше расчет полезной площади регулируют строительные стандарты PN-ISO 9836:1997, PN-ISO 9836:2015-12 и PN-ISO 9836:2022-07. Все они исключают площадь под перегородками из полезной площади жилья, однако на практике эти нормы соблюдались не всегда.

Юристы подчеркивают, что правильная методика измерения критична, поскольку именно она является основой для взаиморасчетов между сторонами.

Ключевые новшества для покупателей

• обязательное применение польской нормы при расчете полезной площади квартиры или дома;
• привязка цены объекта исключительно к полезной площади, рассчитанной по нормативу, без альтернативных методик.

Цена теперь определяется строго по формуле: полезная площадь (м²) × цена за 1 м² полезной площади. Это исключает манипуляции с метражом и завышение стоимости за счет фиктивных расчетов.

Обратная сила и дата вступления

Новые положения распространяются не только на будущие сделки, но и на ранее заключенные договоры. Покупатели, переплатившие из‑за некорректного расчета площади, получили законный инструмент для защиты своих прав.

Закон опубликован в Dziennik Ustaw 12 января 2026 года и вступает в силу через 14 дней после публикации.

Что это меняет для рынка

Обновленные правила усиливают защиту покупателей, повышают прозрачность и устраняют одну из самых массовых схем злоупотреблений со стороны застройщиков. Для граждан это означает больше ясности, меньше рисков и реальную защиту вложенных средств.